Para o imóvel ir para o seu nome, três despesas são certas: o ITBI, que é imposto da prefeitura, a escritura, feita no tabelionato de notas, e o registro, feito no cartório de Registro de Imóveis. Em parte dos imóveis do litoral aparece uma quarta, o laudêmio. Nenhuma delas tem valor único no país. O ITBI muda de prefeitura para prefeitura, e os cartórios seguem a tabela de cada estado. Por isso, em vez de chutar um número, este texto mostra como cada conta é feita e onde pedir o valor certo.
A ordem em que tudo acontece
- Comprador e vendedor assinam o contrato de compra e venda.
- A prefeitura emite a guia do ITBI, e o comprador paga.
- O tabelionato lavra a escritura pública, com o ITBI quitado e as certidões em dia.
- A escritura vai ao Registro de Imóveis, que transfere a propriedade na matrícula.
Na compra financiada, o passo 3 muda: o contrato assinado com o banco tem força de escritura pública e vai direto para o registro. A despesa com tabelionato sai de cena, mas entram as taxas do próprio banco, como a avaliação do imóvel.
Um detalhe que muita gente descobre tarde: quem só tem escritura e não registrou ainda não é dono perante a lei. O registro é o que fecha a compra.
ITBI: a parte da prefeitura
O ITBI é o Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis. É municipal, e o costume é que o comprador pague. A conta tem dois fatores:
base de cálculo x alíquota = imposto
A alíquota está na lei de cada município. Garopaba, Imbituba, Porto Belo e Capão da Canoa têm, cada uma, a sua. Algumas prefeituras aplicam alíquota diferente sobre a parte financiada do imóvel.
A base de cálculo é onde mora a surpresa. Em tese é o valor do negócio, mas muitas prefeituras comparam esse valor com uma avaliação própria e cobram sobre o maior. Se a avaliação da prefeitura vier muito acima do que você pagou de fato, existe caminho para contestar, primeiro na própria prefeitura.
Onde consultar: setor de tributos da prefeitura da cidade onde fica o imóvel. Várias emitem a guia e fazem simulação pela internet. Pergunte também se há parcelamento e em que momento a guia precisa estar paga.
Escritura: a parte do tabelionato
A escritura pública é o documento em que o tabelião formaliza a venda. Ela pode ser feita em qualquer tabelionato de notas, não precisa ser o da cidade do imóvel. O valor, chamado de emolumento, vem de uma tabela estadual e sobe por faixas, conforme o valor do imóvel. Sobre ele ainda incidem taxas e fundos definidos por cada estado.
Na prática, isso quer dizer que a escritura de um imóvel em Garopaba, Imbituba ou Porto Belo segue a tabela de Santa Catarina, e a de um imóvel em Capão da Canoa ou Capão Novo segue a do Rio Grande do Sul.
Onde consultar: peça um orçamento por escrito ao tabelionato, informando o valor do negócio. As tabelas também são públicas e ficam disponíveis nos sites dos cartórios e do Tribunal de Justiça de cada estado.
Registro: a parte que torna você dono
O registro não é de livre escolha. Ele é feito no cartório de Registro de Imóveis responsável pela área onde o imóvel está. O valor também vem da tabela estadual, por faixas. Na compra financiada, o cartório registra dois atos, a compra e a garantia dada ao banco, e cobra pelos dois.
Depois de protocolado, o cartório analisa os documentos. Se faltar algo, emite uma nota de exigência, e o processo só anda depois que a pendência é resolvida. Imóvel com matrícula limpa e construção averbada costuma passar sem tropeço.
Onde consultar: o próprio Registro de Imóveis da comarca informa a estimativa.
As despesas que só o litoral tem
Algumas contas aparecem com frequência em cidades de praia e pegam de surpresa quem vem de fora.
- Laudêmio. Imóveis em terreno de marinha, comuns perto da orla, podem dever laudêmio à União a cada venda. Em regra a cobrança recai sobre quem vende, mas confira o que o contrato diz. Sem a certidão da Secretaria do Patrimônio da União, a escritura não sai.
- Construção não averbada. A casa existe, mas na matrícula só consta o terreno. Regularizar exige habite-se, documentos da obra e averbação, cada etapa com seu custo. Negocie quem paga antes de assinar.
- Certidões. O tabelionato pede certidões do imóvel e do vendedor. São valores pequenos, mas somam.
- Posse. Imóvel de posse não tem matrícula, então não há escritura de compra e venda nem registro. O que se assina é outro tipo de contrato, com riscos próprios. Esse assunto merece conversa separada com um advogado.
Como montar a sua estimativa antes de fechar
| Despesa | Quem cobra | Como é calculada | Onde pedir o valor |
|---|---|---|---|
| ITBI | Prefeitura | Base de cálculo x alíquota | Setor de tributos do município |
| Escritura | Tabelionato de notas | Tabela estadual, por faixa de valor | Qualquer tabelionato |
| Registro | Registro de Imóveis | Tabela estadual, por faixa de valor | Cartório da comarca do imóvel |
| Laudêmio, se houver | União | Percentual definido em lei sobre o valor apurado pela União | Secretaria do Patrimônio da União |
| Avaliação e taxas, se financiar | Banco | Tarifa do banco | Gerente ou simulador |
Faça essas consultas antes de assinar o contrato, não depois. Essas despesas normalmente são pagas à vista e não entram no financiamento, então precisam estar reservadas além da entrada. Uma boa imobiliária entrega essa estimativa junto com a proposta.
Perguntas frequentes
Quem paga: comprador ou vendedor?
O costume é o comprador pagar ITBI, escritura e registro, e o vendedor arcar com a comissão, as próprias certidões e, em regra, o laudêmio. Nada impede que o contrato distribua de outro jeito. O que vale é o que está escrito.
Existe desconto para o primeiro imóvel?
A legislação prevê redução nos emolumentos para a primeira aquisição financiada pelo Sistema Financeiro da Habitação. Pergunte ao cartório se o seu caso se enquadra e que documentos precisa apresentar.
Posso deixar o registro para depois?
Pode, mas não deve. Enquanto a venda não está registrada, o imóvel continua no nome do vendedor e fica exposto a dívidas e a problemas dele. Além disso, as tabelas de cartório são reajustadas, e a conta tende a subir.
Contrato de gaveta resolve?
Não. Ele prova que houve um acordo entre as partes, mas não transfere a propriedade. Para vender, financiar ou deixar o imóvel em herança sem complicação, é o registro que conta.
Peça a conta completa junto com o imóvel
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