Permuta é a troca de um imóvel por outro, com ou sem diferença em dinheiro. No litoral ela aparece o tempo todo: o apartamento da cidade vira parte do pagamento da casa na praia, o terreno vira apartamentos num prédio futuro, a casa grande de veraneio vira um imóvel menor e mais fácil de cuidar. Compensa quando os dois lados querem de verdade o que o outro oferece e quando os valores são avaliados com critério. Não compensa quando serve só para empurrar adiante um imóvel com problema.
Troca, torna e o que vai para o papel
Na permuta pura, os dois imóveis têm valor parecido e ninguém paga nada além das despesas. Na prática, quase sempre existe uma diferença. Essa diferença em dinheiro se chama torna, e pode ser paga à vista, parcelada ou financiada, conforme o que as partes combinarem.
O negócio é formalizado por escritura pública de permuta, lavrada em tabelionato de notas, e depois registrado na matrícula de cada imóvel. Se os imóveis ficam em comarcas diferentes, por exemplo um em Porto Alegre e outro em Garopaba, o registro é feito nos dois cartórios de Registro de Imóveis. Só depois do registro a troca está concluída.
Os formatos que mais aparecem no litoral
Imóvel da cidade por imóvel na praia
É o caso clássico de quem decide morar no litoral ou passar mais tempo nele. A família entrega o apartamento em que mora e recebe uma casa em Garopaba, Imbituba, Porto Belo ou Capão da Canoa, acertando a diferença. A vantagem é não ficar no meio do caminho, com o imóvel antigo vendido e o novo ainda não encontrado, ou o contrário.
Imóvel de praia por outro imóvel de praia
Os filhos cresceram e a casa de cinco quartos ficou grande. Ou o condomínio plano do litoral gaúcho atende melhor os avós do que a casa no morro. Trocar uma casa maior por um apartamento menor, recebendo a torna, resolve duas coisas de uma vez. Como a Zaluski atua no litoral catarinense e no litoral norte gaúcho, a troca entre os dois estados também é possível.
Terreno por área construída
O dono de um terreno bem localizado entrega a área a uma incorporadora e recebe, em troca, unidades do empreendimento que será construído ali. É a chamada permuta física. Para o proprietário, é um jeito de transformar o lote em imóveis prontos sem tocar uma obra. Os cuidados são outros: o contrato deve descrever exatamente quais unidades serão entregues, o padrão de acabamento, o prazo e o que acontece em caso de atraso. E a incorporação precisa estar registrada na matrícula do terreno.
Como se chega ao valor de cada imóvel
O erro mais comum é cada lado chegar com o número que gostaria de receber. Permuta boa começa com avaliação de mercado dos dois imóveis, feita com o mesmo critério: negócios fechados com imóveis parecidos, na mesma região e na mesma época, e não preço de anúncio.
Alguns pontos merecem atenção no litoral:
- Sazonalidade. A casa de praia visitada em janeiro parece valer mais do que a mesma casa em julho. A avaliação precisa olhar o ano inteiro.
- Documentação. Imóvel com matrícula, construção averbada e sem dívidas vale mais do que um equivalente com pendências. Imóvel de posse, comum no sul catarinense, não pode ser tratado como se tivesse escritura.
- Estado de conservação. Maresia e umidade envelhecem rápido uma casa fechada. O custo da reforma entra na conta.
- Valores inflados dos dois lados. Subir o preço dos dois imóveis "para ficar elas por elas" parece inofensivo, mas aumenta a base dos impostos e pode criar problema fiscal.
Impostos e custos de cartório
A permuta tem os mesmos tipos de despesa de uma compra e venda, só que em dobro, porque são duas transmissões.
- ITBI. Em regra, cada parte paga o imposto sobre o imóvel que recebe, para a prefeitura da cidade onde ele fica. Alíquota, base de cálculo e eventuais particularidades da permuta mudam de município para município. Confirme na prefeitura de cada imóvel.
- Escritura e registro. Os valores seguem a tabela de emolumentos de cada estado. O tabelionato e o Registro de Imóveis informam a estimativa.
- Laudêmio. Se algum dos imóveis está em terreno de marinha, há laudêmio a recolher à União na transferência.
- Imposto de renda. A regra trata de forma diferente a permuta sem torna e a permuta com torna. Quem recebe dinheiro na troca pode ter ganho de capital a apurar. Fale com o seu contador antes de assinar, não depois.
Quando compensa e quando é melhor vender e comprar
| Compensa quando | Melhor evitar quando |
|---|---|
| Os dois lados têm interesse real no imóvel do outro | Você aceitaria o imóvel só para "girar" e revender |
| A diferença em dinheiro cabe no seu bolso | A torna exige um financiamento que você não sabe se será aprovado |
| Os dois imóveis têm documentação em ordem | Um deles tem pendência que você não consegue medir |
| Você quer evitar o intervalo entre vender e comprar | Seu imóvel tem boa procura e venderia rápido por dinheiro |
Receber um imóvel que você não quer é trocar um problema por outro. Se o bem oferecido não serve para morar, usar ou alugar, e a revenda for incerta, a venda tradicional costuma ser o caminho mais limpo, mesmo que demore um pouco mais.
Perguntas frequentes
Imóvel financiado pode entrar em permuta?
Pode, mas a dívida precisa ser resolvida. Ou ela é quitada no ato, com parte da torna, ou é transferida com a concordância do banco. Sem a participação do banco, a troca não pode ser registrada.
A construtora aceita meu imóvel como parte do pagamento?
Depende do empreendimento e do imóvel oferecido. A análise é feita caso a caso, olhando localização, documentação e facilidade de revenda. Vale perguntar logo no primeiro contato.
Posso permutar um imóvel de posse?
Entre particulares é possível negociar, mas não haverá escritura de permuta registrada para esse imóvel, porque ele não tem matrícula. O risco é maior e a avaliação deve refletir isso. Procure orientação jurídica antes.
Quem paga a comissão na permuta?
É assunto de negociação e deve constar no contrato. O comum é cada parte responder pela intermediação do imóvel que está entregando.
Tem um imóvel para dar como parte do negócio?
Conte isso desde o começo da conversa. Saber que existe um imóvel na negociação muda a busca, porque nem todo vendedor aceita troca, e os que aceitam têm preferências. Veja os imóveis à venda, confira o catálogo completo e conheça a Zaluski. Depois, fale com a nossa equipe pelo WhatsApp do site e descreva o imóvel que você tem. A gente avalia e procura as trocas possíveis.
